有很多朋友经常问我:产权年限不到70年到期了怎么办,什么是划拨土地,什么又是集体土地,怎么识别我买的房子产权还有多少年等等问题

外面在下雨,第六号台风“烟花”正在逼近,今天在家用大白话整理一下这方面的问题,供大家参考,我在济南工作,分析的问题都是以济南为例,全国各地大同小异,外地的朋友如有问题再结合当地政策。我们先聊土地使用年限,市面上常见的商品房住宅用地的使用年限是70年,非住宅用地像商业用地、工业用地是40年和50年,这里的年限是法律规定的最长年限,当然用一年少一年,这类土地是通过招拍挂的方式得来的,产权证一般都明确标注属于出让土地,土地使用年限是从拍地成功办理完出让手续那一刻算40、50、70年,还有一种土地获取方式是划拨土地,表面意思可以看出土地是拨下来的,使用单位没有花钱买,这类土地常见的就是老城区的单位宿舍 一些安置房等,由于历史原因原来本属于单位用房,八九十年代通过房改的方式陆续到了单位职工手里,并且办下了房产证,这些房改房现在上市交易需要交1%的土地出让金,再出新的不动产证上面就明确标注了出让土地,土地使用年限是从交土地出让金的那一刻算起顺延70年,2016年以后国土和房管合并以后,土地证和房产证不再单独下发,统一发放不动产证书,合并后很多信息更透明化了,也暴露出了很多问题,比如有很多朋友刚交易完拿到新的不动产证以后,上面明确标注土地使用年限的截止日期,掐指一算还有30多年,甚至20多年,这类问题非常多,也闹出不少纠纷,尽管物权法明确表面住宅用地到期后自动续期等等,老百姓还是不放心呢,商品房小区剩余年限短,主要是拿了地并没有开工,延误了很多年在建。再比如有不少小区建成20多年了,都是正常交易 正常抵押贷款等等,2016年以后突然不允许交易了,一查原因居然是土地性质是农村集体土地,简单地说商品房建在了农村集体土地上,由于农村集体土地不允许上市交易,只能在本村内流转,那最后买入手的朋友还着贷款又不允许买卖,想再买一套吧又限购,真是进退两难 骑虎难下,之所以出现这个问题就是土地部门和房管部门不是一个系统,各批各的,被一些开发商钻了空子,民生无小事,历史问题不能由后入手的居民买单吧,在多部门联合沟通下也解决了,还有好多好多问题不一一列举了,再次提醒朋友们想买某一不动产,在听中介介绍的同时,可以看一下原始购房

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合同或不动产证书,也可以去国土部门咨询一下土地性质和使用年限再做决定。

物权法规定土地有使用年限,而建在土地上的房屋是永久产权,不到期拆迁了还好说,那到期了怎么办呢,我想这是所有人都会有的问题,也有很多人去国土部门咨询,得到的答复是住宅土地使用年限到期了自动续期,至于怎么续期,并没有明文规定,所以还是没有解决老百姓心里的顾虑。据了解深圳已有土地使用年限到期的处理案例,一套价值645万的住宅到期后交了4.5万元的土地出让金再续期20年,20年以后可再续期,按这个比例续交土地出让金老百姓还是可以接受的,不过商业性质用地到期后如何处置,只说按按律规定办理。

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另外还有一个近几年出现最多的新名词“住宅式公寓”现在的楼层越建越高,容积率也很大,势必会出现低楼层采光不好的问题,在大寒日直射阳光不足两小时的在不动产证上会被标注住宅式公寓, 住宅式公寓所处楼层和单元是不确定的,主要是根据周围楼栋的间距测量出来的,同一栋楼一单元有住宅式公寓,二单元可能就没有,也可能一单元三楼以下是,二单元八楼还是住宅式公寓呢,当然有的小区可能没有一套住宅式公寓,大家选房时一定了解清楚再决定,有些人不愿买公寓,看到公寓两个字就排斥,实际上住宅式公寓仅仅是采光问题与楼上住宅略有不同,水 电 暖气 燃气 物业费以及落户 孩子上学 交易税费等都与住宅无异,一般住宅式公寓会比楼上住宅便宜很多,每平少则四五百,多则一两千元,当然以后再出售二手房时价格也低得多,银行评估时会比正常住宅低两三千元,当下换房的几率非常大,切忌听置业顾问卖房时单反面说的住着没有任何影响,放心购买等话术,大家在选择新楼盘时根据自己的情况综合对比吧

作者 cc180183

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