近年来,房价飞涨,可以说房屋已成为大多数普通人最重要的财产,同时也是很多年轻男女组建家庭、步入婚姻殿堂的敲门砖。但是,年轻人要想凭借自己的收入支付高昂的房价,难度很大。因此,父母为子女出资购房成为现今社会的普遍情况。

但是,受中国传统家庭观念的影响,大多数父母在出资时不会与子女订立书面协议。一旦子女离婚,父母为子女出资所购房屋的产权归属往往成为争议焦点。现实中,由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一,又与夫妻共同财产制交织在一起,使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。接下来,笔者将根据法律及相关司法解释,同时结合司法实践,对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则分情况进行如下总结。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款规定:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”虽然,司法解释对父母婚前出资购房做出了相关规定,但是实践中的情形各种各样,而规定又较为笼统,无法一一适用,具体如下(为方便阅读,出资方以A代替,配偶以B代替)

一、A父母全款出资、登记在A名下

此时包括两种情况:

第一、一方结婚前已取得房屋产权证,根据上述司法解释的规定,属于夫妻一方的个人财产;

第二、一方父母在婚前已全款出资,但是婚后方取得房产证并登记在自己名下的,仍应认定为夫妻一方的个人财产,另一方无权要求分割。

二、A父母全款出资、登记在B名下

此种情况下房产的归属在实践中有较大争议,有认为应当根据《中华人民共和国物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。”将该房产认定为B的个人财产;也有认为应严格按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款规定将该房产认定为A的个人财产;还有认为应认定为双方共同财产。究其缘由是因该购房行为系以结婚为目的,虽然仅登记在B一人名下,但实际上是A父母对二人的共同赠与,此外,按共同财产处理也较为公平,符合公平原则。对于以上三种观点,笔者大体上赞成第三种观点。为何说大体上,是因为笔者认为此事应当分情况来看。第一、若AB最后以离婚收场,则应当认定为双方共同财产的可能性较大;第二、若AB最后以分手(并未领证便分道扬镳)收场,则此时A一方可以其父母出资是以结婚为目的、父母全款出资的过程得以证明、A一方的家庭情况(普通家庭,积攒很久才凑齐房款)等理由主张房屋的归属,虽实践中判决不一致,但若满足上述几种情况并且能够举证证明,则A要回房产的可能性较大。

三、A父母全款出资、登记在双方名下

此种情况下,父母出资购买该房屋,肯定是为AB结婚所用。并且登记在双方名下,足以推定该房产系A父母对双方的赠与,故应为双方的共同财产。

四、A父母出首付、AB共同还贷、登记在A名下

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款的规定,该房产首付款部分应理解为A父母对其个人赠与,又因该房产登记在A名下,根据《物权法》第9条规定,同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第10条规定,即夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

该房产首付部分虽是由A父母出资,并非完全意义上的A的个人财产,但是前已述及,该首付款为A父母对其的赠予,也为其个人财产。所以,综上,该房产应为A个人财产。而二人婚后共同还贷(包括相应增值)的部分,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第10条第2款的规定,离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则,由A对B进行补偿。

五、A父母出首付、AB共同还贷、登记在B名下

此种情况类似于第2种情况,实践中争议也比较大。司法实践中,司法机关往往倾向认定为系AB的共同财产。理由是该购房行为系以结婚为目的,虽登记在B一人名下,但实际上是A父母对二人的共同赠与,此外,二人结婚后还共同还贷,按共同财产处理也较为公平,符合公平原则。

六、A父母出首付、AB共同还贷、登记在双方名下

此种情况类似于第3种情况,司法实践中认定,父母出资购买该房屋,肯定是为AB结婚所用。并且登记在双方名下,足以推定该房产系A父母对双方的赠与,故应为双方的共同财产。

七、双方父母共同出资、全款购房、登记在A或B一人名下

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款的规定,该出资应当认定为父母对各自子女个人的赠与,实践中对此多认定为按份共有,即按出资份额进行划分。

八、双方父母共同出资、全款购房、登记在双方名下

该种情况实践中也有争议,特别是两家出资比例相差较大时,争议也随之变大。主要观点有:

观点一,系双方共同财产,但为按份共有,AB应按照各自父母出资比例享有房产相应份额。理由:虽然该房登记在了二人名下,但由于购买该房产系在婚前,故实践中往往仍视为属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款规定的情形,按照各自的出资份额享有该房产。

观点二,系双方共同财产,但为共同共有,即若分割的话,一般为一人一半。理由:该购房行为系以结婚为目的,且登记在双方名下,应视为双方父母对二人共同的赠与。虽然双方父母均未明确表示为赠与双方,但从双方父母将房产登记在二人名下的行为,可以推定系双方父母明确表示赠与双方,故应为双方的共同财产。

对此,实践中并没有统一的结论,既有按观点一进行裁判的,也有按观点二进行裁判的。如上海、深圳地区大多赞成为共同共有,但对出资多的一方会适当多分。而北京地区则赞成按份共有。

九、双方父母共同出首付款、AB共同还贷、登记在A或B一人名下

虽然双方父母仅支付了首付部分,但仍属于婚前父母为子女购房出资的情形,按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款的规定,双方对该房产为按份共有关系,根据出资比例确定享有份额。对于双方在婚姻关系存续期间共同还贷及增值部分,可按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第10条第2款的规定相应折价给对方。

十、双方父母共同出首付款、AB同还贷、登记在双方名下

本种情形类似第8种情形,实践中也有争议。参照第8种情形理由可知,该房产即可能被认定为AB共同共有也可能被认定为按份共有。但如被认定为按份共有的话,在分割该房产时,获得房屋产权一方,除应按对应出资份额及增值部分支付对方折价款外,还应补偿对方在婚姻关系存续期间共同还贷部分及增值部分的差价

作者 cc180183

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