大家在买房屋的时候,不仅要看房屋的地段、配套和小区环境,还需要注意买的是什么性质的房屋,一般大家在买房的时候大多是买的普通住宅,可是现在市场上有些非普通住宅性质的房屋也在用于居住,如果购房者没有注意的话,很有可能购买到非普通住宅,那么普通住宅和非普通住宅有什么不同呢?

一、定义不同

普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准来建造的作为居住用途的房屋,目前多为多层住宅与高层住宅;普通住宅不等同于普通住房,两者不能混倄。普通住宅泛指整幢楼,而普通住房指单套住房。普通住宅,是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。非普通住宅:就是指建筑面积比较大或者是作为商业用途的房子。例如,别墅、高端公寓等

二、购买条件不同

在购买普通住宅和非普通住宅的时候,对于购房者的要求不一样,在购买普通住宅的时候,如果购房者名下有非普通住宅房屋的话,在计算房屋套数的时候,非普通住宅是不用计算在内的,而购房者在购买非普通住宅类房屋时,如果个人名下已拥有了普通住宅、非住宅、平房,均计入资质审核时的套数计算。

三、使用年限不同

普通住宅和非普通住宅在使用的时候,年限是不一样的,一般来说,非普通住宅是属于工业用地、综合用地和商业用地,土地性质不一样的房屋,它们的使用年限也不一样,比如工业用地的使用年限是五十年,商业用地的使用年限是四十年,综合用地的使用年限是五十年。一般来说,普通住宅性质的房屋土地使用年限是七十年,如果住宅的使用年限到期后,就需要缴纳一定的契税和出让金才能够延续住宅的使用年限。

四、建设标准不同

主要指建筑容积率、建筑面积方面的区别,普通住宅满足以下三个条件:容积率在1.0(含)以上;建筑面积在140㎡(含)以下。网签单价(核定单价)/1.05不超过普通住房单价上限,或网签价(核定价)/1.05不超过普通住房高套总价。反之则为非普通住宅。高层住宅可为普通住宅也可为非普通住宅,层高与是否为普通住宅没有必然关系。

五、功能不同

普通住宅和非普通住宅的使用功能是不太一样的,普通住宅用地的房屋就是用于居住的,是住宅建筑标准建造的居住用房屋,是给居民居住的地方,不用于商业营业;而在使用非普通住宅的时候,大多是用于工业、交通、仓储用房;商业、金融和信息用房;医疗卫生、科研用房;文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房;机关事业用房;军事用房等等。

六、价格不同

成交价格(这里的成交价是指在房管部门备案的价格)决定。普通住宅,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。非普通住宅,实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

七、交易税费不同

普通住宅首套购房,满两年交易时,免征增值税及附加; 不满2年,则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率,0.65%为附加税率。

非普通住宅:(网签价—原值)/1.05×5.6%。满2年,按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05×(5%+0.65%)征收,其中5%为增值税率,0.65%为附加税率。

不满2年,则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率,0.65%为附加税率。

具体详解如下:

个人所得税:成交价×1%

  1、普通住宅满5年(含5年),且为卖方家庭唯一住房,免征。

  2、非普通住宅(无年限制)按成交价的1%征收。

  3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。

4、直系赠与,看老证,满5年免征。

营业税:成交价×5.6%

  1、普通住宅满5年(含5年)免征。

  2、普通住宅未满5年,全额征收。

  3、非普通住宅满5年,差额征收。

  4、非普通住宅未满5年,全征

契税:1、成交价×1%,90平方米以下的普通住宅,若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

   2、成交价×1.5%,90平方米以上,144平方米以下普通住宅,若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

   3、成交价×3%,(144平米以上含144平米)

土地收益金:成交价×0.5%,房改房征收。

土地增值税:1、成交价×1%,普通住宅免征。

   2、非普通住宅,全征(无年限制)、 “增值额” ×30%征收。

印花税:成交价×0.05%

  1、普通住宅类,暂免。

  2、赠与,非普通住宅,征收(双方各0.05%)。

转让手续费

  1、面积×2.5元/平方米,已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。

  2、面积×6元/平方米,商品房。

  3、面积×8元/平方米,别墅及非普通住宅

产权转移登记费

  1、80元/本,普通住宅及配套车库

  2、550元/本,非普通住宅及不配套车库。

  3、10元/本,共有权证。

八、贷款方面不同

普通住宅的首套首付款:成交价格-房屋评估值×65%;二套首付款:成交价格-房屋评估值×40%。非普通住宅的首套首付款:成交价格-房屋评估值×60%;二套首付款:成交价格-房屋评估值×20%。

综上所述,普通住宅和非普通住宅的判定标准不同,两者的区别也很大,所以大家在购房时,一定要弄清自己的需求,选择合适的房子。况且各个地区普通住宅和非普通住宅的标准都略有差异,所以,购房者在买房前,一定要以当地政策为准,也可以向当地房管部门进行更加详细的咨询,以此判断所选房屋是普通住宅还是非普通住宅。

作者 cc180183

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